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不動產專區 | 可否聲請變價分割?誰具有優先承買權?

       當共有人想針對共有物(包含土地或房子)進行處分,例如出售,其他共有人卻不同意/有異議時,可聲請變價分割。欲出售的共有人若能順利買下持分,就能進一步掌握土地所有權或房屋所有權。另一種情況則可能是共有人因欠債導致持分被法拍,持分被第三人(如投資客)買走並聲請變價分割,則可能會因此失去土地或房子。


變價分割定義

       共有物的分割,如果不能協議決定,可以訴請法院為裁判分割。裁判分割方式有三種,「原物分割」、「原物分割兼金錢補償」及「變價分割」,其中變價分割指的是法院裁判就共有物(如土地、房屋)變賣,賣得的價金按應有部分的比例,分配給各個共有人。


什麼情況下可請法院裁判「變價分割」?

法院審酌要點如下:

1. 共有人已有協議分割不成(例如已聲請調解,而調解不成立)。 2. 共有人之間是否有「不分割的協議」,其中需留意不分割協議最長期間為 5 年。 3. 是否可以原物分割。 例如: 共有一塊空地,如果各共有人可以依應有部分分割,可以各自利用一部分;或是原物分配給一部分共有人後,少分配者可以金錢補償。這二種情況下,法院如採用原物分割方式、或原物分割兼金錢補償時,即不會同意原告的變更分割。假如法院是採行變更分割者,則原告可以委託不動產估價師就兩造共有之不動產作成估價報告給法院審酌。


分割後,誰有優先承買權?

       法院如將共有物變價分割時,則共有物的全部或一部將依強制執行的拍賣不動產程序進行,如有拍定,法院將依照土地法第 34-1 條規定通知「共有人」可依同樣條件優先承買        如共有物上有地上權、典權、承租等,則依土地法第 104 條、耕地三七五減租條例第 15 條規定,地上權人、典權人、承租人,亦可依同樣條件優先承買。        如共有物是重劃區內耕地時,則耕地的「承租人」「共有地現耕的他共有人」「相鄰耕地之現耕所有權人」,依農地重劃條例規定亦有優先承買權。        如有二人以上願意優先承買,由法院抽籤決定。因此,共有人原告主張變價分割時,對於是否有「優先承買權人」應詳細查明。

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