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不動產專區 | 十分鐘了解土地分割流程與限制

       依民法第 819 條規定,當土地所有權人不只一位,如要處分、變更、及設定負擔共有土地,則必須取得「全體共有人」的同意。土地分割限制多,再者若無法獲得全部地主的同意,不僅容易引起土地糾紛,對於土地利用也會增添許多不便。


定義

共有物分割,目的是為了消滅共有關係,分割的方式又分為「協議分割」及「裁判分割」。



土地分割流程

       申請人向地政機關送件並繳納登記規費,由地政機關進行審查後,准予辦理登記,之後即會核發土地權狀。需注意的是,共有物分割,基本上應先向法政機關申請標示變更登記,再申辦所有權分割登記。而部分共有人就應有部分如有設定抵押,原則上辦理分割登記後,抵押權會按應有部分轉載於分割後的各宗土地上。向地政機關申請共有物分割,記得準備好「共有土地建築改良物所有權分割契約書」,即全體共有人達成協議分割共有物之方案。


土地增值稅的特別規定

       共有土地分割,或兩宗以上所有權人不相同之土地合併,各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在公告土地現值 1 平方公尺單價以下,依規定得免申報移轉現值之案件,准免依土地稅法第 51 條第 1 項規定辦理查欠,得逕向地政機關辦理登記。


土地分割限制

1、需視二造之間有無約定不分割協議。 2、依土地之使用類別,是否為不能分割。例如:共有道路、界牆等,屬於不能分割。


何謂協議分割?需注意哪些事項?

       「協議分割」是指土地共有人對土地分割方案達成共識,法律並不強制要求要有書面資料,僅共有人達成協議內容即可。需注意的是,對於分割之不動產,共有人間如協議不分割,則不分割期限,不得超過 5 年,如超過 5 年者,縮短為 5 年。如是 約定共有物的管理,則不得超過 30 年,如超過 30 年者,縮短為 30 年。而且,應 注意法令規定禁止分割,例如法定空地、或是遺囑禁止分割。


何謂裁判分割?可能得到哪些結果?

1.裁判分割,必須要由同意分割的共有人全部一同起訴,並且要以反對分割的其他共有人全體為被告,如果有人不反對分割,但又不願意起訴當原告 時,也要把他列為被告。但要注意的是,必須要在共有人不能協議分割的情況下,始能起訴請求法院裁判分割。
2.訴訟過程與結果:
部分共有人起訴後,由法院決定是要用「原土地分配給各共有人」,或是「土地分割給部分共有人,而未受分配或未按應有部分受分配者,得以金錢補償」,亦或用「變賣共有土地所得的價金來分配給共有人」的方式來進行分割。
3.分割的方法,是由法官斟酌當事人的利害關係、共有物的性質、價格、經濟效用、 公共利益等事項,而以公平的方法來自由裁量。
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