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不動產專區 | 律師報你知:土地徵收大小事

       為規範土地徵收,確保土地合理利用,並保障私人財產,增進公共利益,故制定了土地徵收條例及土地徵收條例施行細則。在地狹人稠的台灣,土地資源彌足珍貴,甚至是土地所有權人僅存的財產,因此法律規定,徵收時應考量興辦事業的公益性 及必要性,並綜合評估分析社會、經濟、文化及生態因素還有永續發展因素。


土地徵收定義

       土地徵收為政府依公權力之運作,為公共建設事業(如國防、交通、水利等)需要 或實施國家經濟政策,基於國家對土地之最高主權,依法定程序,對於特定私有土 地,給予相當補償及強制取得之一種處分行為。


「一般徵收」與「區段徵收」的差異?

區段徵收:

       屬於土地開發,區段徵收為大面積土地開發後,開發後區內包含有完善之公共 設施、配回地主之抵價地及其他可建築土地,地主可選擇領取補償費或領取抵價地。

一般徵收:

       為徵收一筆或多筆土地以開發單一公共設施或特定事業,如公園、道路、污水 處理廠,地主僅可領取徵收補償費。


「完全補償」如何計算?

       我國「土地徵收」目前的補償金額,依法律規定是以「市價:市場正常交易價格」 為準,但是「市價」卻是由地方政府的「地價評議委員會」決定。因此,「市價」 並非一般買賣交易市場的市價。現行的作法,大概以「公告現值再加四成」予以補 償,這和真正的市價有一大段差距,屬於「相對補償」並非「完全補償」。


協議價購注意事項?

1.依土地徵收條例規定,需用土地人於申請徵收前,應先與所有權人以市價進行協議價購,需用土地人對於協議價購土地市價之決定,依內政部函釋 規定,參 考政府相關公開資訊或不動產仲介業之相關資訊,或委由不動產估價師查估, 亦可洽請土地所在地之直轄市、縣(市)政府提供。
2.需用土地人於參考相關資訊來源,決定協議價購金額後,與土地所有權人協議 時,需對協議價購金額如何訂定,詳予說明,並儘力達成協議價購。
3.應注意的是:

       如土地所有權人死亡,則應辦理繼承登記後,繼承人始得辦理簽約等法律行為。 土地上如有他項權利(如抵押權)與限制登記,則應塗銷或為終止登記。 土地上如有「耕地三七五租約」,則應附上終止租約證明。


如「未達成協議價購」應申請徵收

       依土地徵收條例第 11 條後段規定,土地所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成 協議且無法以其他方式取得者,始得依土地徵收條例申請徵收。

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