巽耘法律事務所-高雄律師事務所,台中律師事務所

       越界建築為常見的土地糾紛，說到越線你可能會立刻聯想到拆屋還地，主張土地所有權被侵犯，要求排除侵害，但依民法第 796 條相關規定，某些情況下是無法拆除的。如果你是土地所有權人（即地主），發現他人的建築物蓋在自己的土地上，該怎麼主張權益？假如你是房屋所有權人（即屋主），除了拆除，是否還有其他替代方案？

什麼是「越界建築」？

       越界建築的定義為：土地所有人建築房屋逾越地界。簡單來說，是指有人蓋房子蓋到別人的土地上。法律上，地主可能可以要求拆除越界部分的房屋，或請求給付合理補償。建議可事先諮詢，律師會透過專業評估，尋找對當事人最有利的方案。另外，法院判斷的要件及流程如下： 1、越界的地上物是否為房屋，或是與房屋價值相當的地上物？ 2、越界部分如果拆除，是否「分離需花費過鉅」？ 3、是否故意越界建屋？ 4、越界建屋是否有重大過失？ 5、鄰地所有權人是否有立即異議？

哪些情況下，可能會被判決拆除越界房屋、地上物？

1.	越界的部分為「加蓋、擴建」，且不會損及全部建物價值。
2.	鄰地所有權人「知悉」越界，有立即異議。例如，越界人「興建施工中」的房屋，鄰地所有權人就應該特別留意是否有越界情形，如施工過程一有發現，就應該立即通知異議，不可等房屋「完工後」，才提出異議。

如法院判決不用拆除，地主可以要求什麼補償？

       司法實務上，地主多半不希望請求越界者價購土地，因為價購的金額，法院多以「公告土地現值」作為價購土地價格，而這個價格通常是低於市價的。這部分，律師建議，可於訴訟過程中，送請不動產估價師等專業鑑定機構鑑定合理市價。另外，地主的土地被占用期間，也可以要求越界人給付「相當於租金的不當得利」，法院的計算方式不一，有考量「申報地價」、亦有考量「公告地價」乘以年息（5%至 10%不等，視房屋坐落位置而定），作為判斷標準，應特別留意。