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不動產專區 | 一看就懂!不動產律師來解說「越界建築」

       越界建築為常見的土地糾紛,說到越線你可能會立刻聯想到拆屋還地,主張土地所有權被侵犯,要求排除侵害,但依民法第 796 條相關規定,某些情況下是無法拆除的。如果你是土地所有權人(即地主),發現他人的建築物蓋在自己的土地上,該怎麼主張權益?假如你是房屋所有權人(即屋主),除了拆除,是否還有其他替代方案?


什麼是「越界建築」?

       越界建築的定義為:土地所有人建築房屋逾越地界。簡單來說,是指有人蓋房子蓋到別人的土地上。法律上,地主可能可以要求拆除越界部分的房屋,或請求給付合理補償。建議可事先諮詢,律師會透過專業評估,尋找對當事人最有利的方案。另外,法院判斷的要件及流程如下: 1、越界的地上物是否為房屋,或是與房屋價值相當的地上物? 2、越界部分如果拆除,是否「分離需花費過鉅」? 3、是否故意越界建屋? 4、越界建屋是否有重大過失? 5、鄰地所有權人是否有立即異議?


哪些情況下,可能會被判決拆除越界房屋、地上物?

1.越界的部分為「加蓋、擴建」,且不會損及全部建物價值。
2.鄰地所有權人「知悉」越界,有立即異議。例如,越界人「興建施工中」的房屋,鄰地所有權人就應該特別留意是否有越界情形,如施工過程一有發現,就應該立即通知異議,不可等房屋「完工後」,才提出異議。

如法院判決不用拆除,地主可以要求什麼補償?

       司法實務上,地主多半不希望請求越界者價購土地,因為價購的金額,法院多以「公告土地現值」作為價購土地價格,而這個價格通常是低於市價的。這部分,律師建議,可於訴訟過程中,送請不動產估價師等專業鑑定機構鑑定合理市價。另外,地主的土地被占用期間,也可以要求越界人給付「相當於租金的不當得利」,法院的計算方式不一,有考量「申報地價」、亦有考量「公告地價」乘以年息(5%至 10%不等,視房屋坐落位置而定),作為判斷標準,應特別留意。

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